“WE HEBBEN VEEL EN VEEL TE VEEL GEBOUWD”

Maandag 20 juni 2016. BN De Stem kopt: 'Honderd hippe koffietentjes lossen leegstand in West-Brabant toch niet op'. De toon is gezet. Aan het eind van de middag komen 70 leden en gasten van Via Latus bijeen om te debatteren over leegstand in winkelcentra en -straten. Wethouder Alfred Arbouw van de gemeente Breda herinnert het publiek aan de waarschuwende woorden van stedenbouwkundige Riek Bakker uit 2013. Het vastgoednetwerk moet naar de eigen positie in de markt kijken. “Waar de gemeente vroegtijdig het verlies op grondposities heeft genomen, hebben ondernemers nog géén schoon schip gemaakt.”

Arbouw herhaalt dat bestuurders en het bedrijfsleven samen voor de opgave staan om een antwoord te vinden op de grote dilemma’s die op ons afkomen. “Breda heeft nieuwe impulsen en grote publiektrekkers nodig om de stad completer te maken. Dit hoort bij de voorbereiding op een toekomst met ander consumentengedrag en een ander bestedingspatroon.” De gemeente waar de leegstand verontrustende vormen aanneemt -Oosterhout- is vertegenwoordigd door wethouder Marcel Willemse. Hij is het eens met zijn Bredase collega vindt ook dat de overheid pijn mag lijden. Op dit moment bedraagt de leegstand in zijn stad twintig procent, “maar dat loopt wellicht op naar dertig.” Willemse meent dat zijn gemeente zich sterk moet maken voor herverkaveling en compacte winkelcentra. “Plus een meervoudige bestemming voor alle panden in de binnenstad. Leegstand is de dood in de pot. Bouw leegstaande monumentale panden om voor bewoning, waarom niet?” Het Oosterhoutse college van B&W onderzoekt mogelijkheden om de back-office van het gemeentehuis onderdak te geven in ongebruikte ruimtes van Rabobank en ABN-AMRO. “We moeten anders leren omgaan met de binnenstad.”

Voorzitter van het Vastgoeddebat op 20 juni 2016 is Yves de Boer (waarnemend burgemeester Werkendam en voorzitter Jaar van de Ruimte 2015). De panelleden zijn Alfred Arbouw (wethouder stedelijke ontwikkeling Breda), Marcel Willemsen (wethouder stedelijke ontwikkeling Oosterhout), Cees-Jan Pen (lector vastgoed Fontys Hogescholen) en Guido Kuijer (Kadaster).

Efteling

De bestuurders stellen zich ruimhartig op. Wethouder Arbouw rept -geruggesteund door zijn adviseur retail Mayke van Haaren-Stoks- over de revitalisering van de Barones, water in de stad, groen, cultuur en het nieuwe station met aanpalende grote winkels. Lector vastgoed Cees-Jan Pen van Fontys Hogescholen gooit in antwoord hierop de knuppel in het hoenderhok: “Het is de markt die dit probleem moet oplossen. We hebben veel en veel te veel gebouwd en gaan maar door. Ons land telt honderd meubelboulevards teveel, maar slopen gebeurt niet. Niemand die het durft te zeggen, maar onteigenen en weg ermee!” Pen neemt geen blad voor de mond: “Het retaildebat is een ander verhaal dan het binnenstaddebat. Dat Breda matig scoort als aantrekkelijke woonomgeving, ligt echt niet aan het winkelaanbod. Wat elke stad nodig heeft, is een kloppend hart. Zorg daarvoor.” De lector vastgoed wijst tegelijkertijd op het risico: “In dat geval kies je voor het afsterven van winkelcentra in woonwijken en aanloopstraten.” Zijn conclusie is duidelijk: “De markt komt er niet uit. Wat nodig is, is een vorm van provinciale rijksregie.” En dan, zonder de proefballon uitgebreid toe te lichten: “De binnenstad runnen als de Efteling, verliesgevende delen compenseren door winstgevende.”

Herverkaveling

Guido Kuijer van het Kadaster zet de cijfers in het juiste perspectief. Nederland telt dertig procent teveel winkelruimte. “De crisis is nog niet voorbij. Het conjuncturele probleem lost zichzelf wel op, maar het probleem met de voorraad vloeroppervlak is van structurele aard. Dat Sittard dertig procent leegstand kent in de binnenstad, heeft alles te maken met ondernemerschap. Ondernemers die willen overleven in crisistijd, staan voor de opgave om de eigen business om te vormen. Herverkaveling is een beproefd instrument voor privaatrechtelijke personen. Dat is in het verleden al gebleken. Ondernemers kunnen daarmee zelf invulling geven aan de stad. De overheid kan alleen de juiste condities scheppen om goede plannen te ontwikkelen. En echt, ik zie plekken waar dit gebeurt, maar ook waar dit helemaal niet gebeurt.”

Doemscenario

Als je doet wat je altijd hebt gedaan, krijg je wat je altijd kreeg. Het publiek wordt geprikkeld om ‘out of the box’ te denken. De suggesties vliegen over en weer. Een sloopfonds, particuliere beleggers interesseren, niet nòg meer nieuwe retaillocaties ontwikkelen, maar bestaande verbeteren. René Maas (Maas-Jacobs) zegt zelfs bereid te zijn om de huurprijs van objecten uit zijn portefeuille te halveren als dat nodig is. Marcel Willemse wil graag meer mogelijk maken met minder regels. De toehoorders gruwen van het doemscenario zoals bekend uit Frankrijk: gigantische winkels aan de periferie en een morsdode binnenstad. Zoals dagvoorzitter Yves de Boer de woorden van Riek Bakker opfrist: “Overheid en ondernemers moeten samen aan tafel om de kanteling te realiseren. Keuzes maken, focus leggen, andersoortig en onderscheidend zijn. Maar daar is veel lef voor nodig.” Supermarkt- en vastgoedondernemer Hans Geveling hamert op de tegenwerking die hij ondervindt van de overheid. Ondertussen begint het te smeulen in de zaal. Wie durft het aan om een voorspelling te doen over het winkelgedrag van de consument in 2030? Door hardop na te denken over hoe het anders moet, blijft één cruciaal onderwerp onderbelicht. Dat is het huurrechtregime voor winkels. Onno Tacoma van Weebers Vastgoed Advocaten krijgt amper bijval, maar slaat de spijker keihard op zijn kop. “Volgens de denkwijze van Joop den Uijl het probleem met leegstaande winkels oplossen, biedt geen soelaas.” Flexibiliteit in huurcontracten, dat is waar de markt niet om vraagt, maar om schreeuwt.